Scope passt Ratings für 17 offene Immobilienfonds an
wbr Frankfurt
Die Ratingagentur Scope hat im dritten Jahr in Folge mehr offene Immobilienfonds herab- als heraufgestuft. Scope bewertete 17 offenen Immobilienfonds neu und musste in sechs Fällen eine schlechtere Note verteilen. Zwei Fonds konnten sich im Rating verbessern. „Das zeigt, dass Anleger aktuell mit niedrigeren risikoadjustierten Renditen leben müssen als vor einigen Jahren“, sagte Sonja Knorr, Leiterin alternative Investments bei Scope Fund Analysis. Sie weist allerdings auch darauf hin, dass die oft milliardenschweren offenen Immobilienfonds weiterhin ein gutes Risiko-Rendite-Profil hätten. Das Ratingspektrum der Produkte reicht unverändert von „A+“ bis „BBB+“.
Vermietungsquote gesunken
Scope stellte in der diesjährigen Analyse fest, dass sich die Risiken aus den Immobilienportfolios leicht erhöht haben. Beispielsweise sei die Vermietungsquote der Fonds weiter gesunken und betrage zum Stichtag Ende 2021 rund 94%. Damit liege der Wert klar unter dem Vor-Corona-Niveau von 96%. Allerdings habe sich der Rückgang der Vermietungsquote im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2020 etwas reduziert.
Von den Herabstufungen sind in diesem Jahr etliche Flaggschiffe der Anbieter betroffen. So wurden der „Deka-Immobilien Europa“, der „Grundbesitz Global“ und der „UniImmo Global“ jeweils um eine Stufe abgewertet. Demgegenüber konnte der „Grundbesitz Europa“ sein Rating von „BBB+“ auf „A−“ verbessern. Scope führt das auf einen Umbau im Portfolio und eine Bereinigung um weniger attraktive Immobilien zurück.
Mit den Ratings, die Scope im Auftrag der Anbieter erstellt, deckt die Agentur den größten Teil des Marktes für offene Immobilienfonds ab. Lediglich einige neuere oder kleinere Fonds wie beispielsweise der „UniImmo Wohnen ZBI“, der „Deka-Immobilien Nordamerika“, der „Swiss Life European Living“ und der „KCD-Catella Nachhaltigkeit Immobilien Deutschland“ lassen sich nicht von Scope bewerten.
Zeitgleich zur Bewertung der Fonds führte die Ratingagentur eine Marktbefragung der Anbieter durch. Dabei haben die Analysten festgestellt, dass sich die Stimmung unter den Anbietern in den vergangenen Monaten leicht verschlechtert habe. Während vor einem Jahr noch alle Befragten angegeben haben, dass sie die Aussichten als „sehr gut“ oder „gut“ einschätzen würden, sind es mit Blick auf das Jahr 2023 mittlerweile 21% der Befragten, die die Aussichten nur noch als „befriedigend“ bezeichnen.
Diese Eintrübung der Stimmung bezieht sich auf die generelle Einschätzung des Umfeldes. Sie führte aber nicht dazu, dass die Anbieter in Bezug auf Einzelfragen negativer eingestellt sind. „Trotz der verschlechterten Stimmung erwarten alle Befragten weiterhin steigende Nettomittelzuflüsse für die offenen Immobilienpublikumsfonds. In der Vorjahresumfrage gingen noch 6% davon aus, dass die Mittelzuflüsse stagnieren werden“, heißt es in der Scope-Studie. Die Fondshäuser sind auch zuversichtlich hinsichtlich stabiler Vermietungsquoten. Vor einem Jahr waren noch 44% der Umfrageteilnehmer der Meinung, dass die Vermietungsquoten fallen werden. Inzwischen glauben die meisten Anbieter, dass die Werte stabil bleiben.
Etwas geringer dürfte nach Angaben der Gesellschaften das Investitionsvolumen 2022 ausfallen. Die Befragten haben zu einem Drittel angegeben, sie würden weniger investieren. Vor einem Jahr lag dieser Anteil noch bei 4%. Die geplanten Investitionen konzentrieren sich in der Branche weiterhin auf Büro und Wohnen. Lediglich bei Shopping-centern soll per saldo der Bestand reduziert werden, die geplanten Verkäufe überwiegen die geplanten Käufe deutlich.
Befragt nach den Risiken für offene Immobilienfonds, nennen 67% der Anbieter in diesem Jahr an erster Stelle den Anstieg des Zinsniveaus, gefolgt von dem Mangel an geeigneten Immobilien (56%). Vor einem Jahr wurden als größte Risiken unter anderem Abwertungsrisiken mit 48% (2022: 22%) sowie eine Reduktion des Mietniveaus durch die Coronakrise (48%) genannt. Letzteres spielte bei der aktuellen Umfrage keine Rolle mehr. Etwa gleichbleibend ist die Einschätzung der Fondshäuser bezüglich der Gefahren durch einen Wirtschaftsabschwung. Diesen Punkt sehen 44% als großes Risiko.
Anbieter zuversichtlich
Unterm Strich sind die Anbieter jedoch zuversichtlich für das Segment. So rechnen sie zu 83% damit, dass die Rendite der offenen Immobilienfonds 2022 unverändert sein wird. Das war vor einem Jahr noch anders. Damals hatten 60% der Befragten geäußert, die Rendite würde gleich bleiben.
