Die Stimmung auf dem Pfandbriefmarkt hat sich aufgehellt. Das Emissionsklima verbesserte sich deutlich und liegt erstmals seit Umfragebeginn leicht im positiven Bereich. Diese Daten beruhen auf einer Umfrage unter den rund 50 Mitgliedsinstituten des VDP, der Interessenvertretung der deutschen Pfandbriefbanken. Auf die Häuser entfällt ein Anteil von 96% der rund 400 Mrd. Euro umlaufenden Pfandbriefe. Der Bestand an ausgereichten Immobiliendarlehen betrug bei den Pfandbriefbanken 1.028 Mrd. Euro.

In die Gesamtbewertung des Emissionsklimas fließen neben der Zukunft die Vergangenheit (jeweils auf sechs Monate) und die Gegenwart ein. In die Daten fließen Pfandbriefe und unbesicherte Bankanleihen ein. Der Gesamtindikator des Emissionsklimas stieg auf +1 (gegenüber –14 im Dezember 2024).

Bei unbesicherten Bankanleihen kletterte der Wert auf +5 (–8) und bei Pfandbriefen verbesserte sich das Emissionsklima auf –1 (–18). Das Emissionsklima veröffentlicht der Verband zweimal im Jahr und gibt dabei den Stimmungsindikator in einer Bandbreite von –100 bis +100 Punkten an. „Ein Aufwärtstrend zeigte sich zwar auch schon im vergangenen Jahr, aber der aktuelle Anstieg war in dieser Deutlichkeit nicht absehbar“, sagt Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des VDP.

Eine Verbesserung zeigt sich neben der Aktivität der Emittenten auch für die Investorennachfrage nach Pfandbriefen. Anders als in zahlreichen europäischen Covered-Bond-Märkten, in denen der Absatz zum Teil 20 bis 30% unter dem Vorjahreszeitraum liegt, konnten die heimischen Pfandbriefbanken in den ersten fünf Monaten dieses Jahres 31,5 Mrd. Euro an neuen Pfandbriefen begeben. Dies entspricht einem Anstieg um 5% gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Für 2025 erwarten die Banken einen Absatz von knapp 50 Mrd. Euro. Abzüglich der Fälligkeiten ergäbe dies einen Nettoabsatz von knapp 4 Mrd. Euro für dieses Jahr. „Sehr erfreulich ist, dass Pfandbriefe in diesem Jahr über das gesamte Laufzeitenspektrum hinweg gut nachgefragt sind“, sagt Kullig.

Der Pfandbrief ist für die Häuser weiterhin ein zentrales Finanzierungsinstrument. „Besonders in unsicheren Zeiten ist der Pfandbrief immer ein verlässlicher Anker“, sagt Patrick Steeg, Managing Director im Treasury der LBBW. In einem Umfeld geopolitischer Spannungen sei der Pfandbrief eine sichere und effiziente Refinanzierungslösung.

Dass der Markt in diesem Jahr mit unbesicherten Anleihen statt Pfandbriefen eröffnet wurde, „war ein starkes Signal für das Vertrauen der Investoren in die finanzielle Stärke der Banken“, ergänzt Kullig. Aber auch aus seiner Sicht ist die Nachfrage nach Pfandbriefen stark, besonders bei langen Laufzeiten. „Es wurde sogar ein 20-jähriger öffentlicher Pfandbrief erfolgreich platziert“, sagt Kullig. Bemerkenswert sei die Stärke der Pfandbriefe auch angesichts der hohen Volatilität.

Im Universum der Pfandbriefe spielen grüne Emissionen bislang eine kleine, aber wachsende Rolle. Nachhaltige Pfandbriefe machen bei Benchmark-Emissionen bereits rund ein Viertel aus. 2024 ist das Volumen umlaufender nachhaltiger Pfandbriefe (Grüne Pfandbriefe, Soziale Pfandbriefe) von 24,1 Mrd. Euro auf 30,5 Mrd. Euro gestiegen „Das Produkt hat sich etabliert, auch wenn es noch kein Mainstream ist“, so Kullig. Allerdings dürfte es aus seiner Sicht mit den seit diesem Jahr geltenden verschärften Anforderungen an grüne Deckungswerte im Rahmen der VDP-Mindeststandards für Grüne Pfandbriefe für manche Institute schwieriger werden, geeignete Deckungswerte zu finden.

Für die LBBW ist die grüne Refinanzierung schon heute strategisch bedeutend. „Sie erweitert die Investorenbasis und verbessert das Pricing, dies vor allem bei unbesicherten Anleihen“, sagt Steeg. Sein Haus refinanziert unter anderem energieeffiziente Gewerbegebäude, Projekt- und Exportfinanzierungen – „grün, öffentlich und kreditversichert.“ Nach Integration der Berlin-Hyp-Portfolien entstehe bei der LBBW einer der größten grünen Asset-Pools unter den europäischen Geschäftsbanken, so Steeg.

Während Pfandbriefe und unbesicherte Anleihen gut laufen, zeigt sich die Entwicklung in der Immobilienfinanzierung durchwachsen. „Im gewerblichen Bereich bleibt die Lage herausfordernd. Bei Gewerbeimmobilien sehen wir keinen klaren Aufwärtstrend bei der Kreditnachfrage. Das Niveau bleibt verhalten, insbesondere im Bürosegment“, stellt Kullig fest. „Keine Krise, aber auch kein Aufschwung. Die geopolitische Unsicherheit dämpft das Investitionsklima. Bei Wohnimmobilien ist die Lage klarer: Die Nachfrage steigt mit sinkenden Zinsen, vor allem in den Metropolen.“

Ungeachtet der verhaltenen Nachfrage gebe es aber keine Anzeichen für gelockerte Kreditstandards in der Gewerbeimmobilienfinanzierung. „Was die Bonitätskriterien betrifft: Beim Pfandbrief gelten ohnehin strenge gesetzliche Vorgaben. Der Beleihungswert liegt bei gewerblichen Immobilien oft nur bei rund 65% des Marktwerts – davon dürfen wiederum nur 60% über den Pfandbrief refinanziert werden“, stellt Kullig klar.

Im Vergleich zur zuletzt hohen Nachfrage nach Pfandbriefen sind die Experten für das kommende halbe Jahr verhaltener gestimmt, wie der Score von –5 Punkten zeigt. Ein ähnliches Bild ergibt sich mit Blick auf die erwartete Entwicklung der Investorennachfrage nach unbesicherten Bankanleihen in den kommenden sechs Monaten, die mit einem Score von –20 Punkten bewertet wird, nach +80 Punkten. Auch hier dürfte sich die bisher sehr starke Investorennachfrage nach solchen Titeln entsprechend ausgewirkt haben.