Von Thomas List, Frankfurt

Eigentlich wollte die Hamburg Commercial Bank (HCOB) 2022 richtig Gas geben und deutlich mehr Immobilienfinanzierungsgeschäft machen als 2021. Damals waren es 1,65 Mrd. Euro, für 2022 waren 2,7 Mrd. Euro geplant. Aber dann kamen der Ukraine-Krieg, Inflation, Zinserhöhungen und speziell bei Immobilien eine Verteuerung und Verknappung der Baustoffe. „Projekte konnten nicht mehr rechtzeitig fertiggestellt werden, rechneten sich nicht mehr oder wurden verschoben“, sagte Peter Ax­mann, Leiter des Bereichs Immobilienkunden bei der HCOB, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Dazu kamen Unterbrechungen der Lieferketten.

„All das hat dazu geführt, dass wir unseren Neugeschäftsplan adjustiert haben. Seitdem fahren wir auf Sicht. Unsere Priorität ist nicht, das Neugeschäft auszuweiten, sondern den Bestand zu schützen nach dem Motto: Safety first.“ Ergebnis ist ein Neugeschäft im Jahr 2022 von voraussichtlich circa 1,5 Mrd. Euro. „Davon sind 0,5 Mrd. Euro Finanzierungen im Ausland, überwiegend in den Niederlanden, USA und Großbritannien. 2021 lag das ausländische Neugeschäft bei 340 Mill. Euro.“ Diese geografische Ausweitung des Neugeschäfts entspreche der Absicht der Bank, zwischen Märkten und Geschäftsfeldern stärker zu diversifizieren.

Das inländische Neugeschäft von 1 Mrd. Euro verteilt sich zu jeweils etwa 30% auf Büro, Logistik und Wohnen. Dazu kommen selektiv Fachmarktzentren und ein Hotel. „Einkaufszentren oder Kaufhäuser finanzieren wir nicht.“ Abschlüsse zu finalisieren, dauert länger als früher. „Die Margen sind leicht gestiegen – in unserem Bestand um etwa zehn Basispunkte. Nur leicht deshalb, weil sich angesichts des gesunkenen Transaktionsvolumens und des vorsichtigeren Agierens vieler Banken der Wettbewerb intensiviert hat.“

Die Wettbewerbslage beschreibt Axmann als sehr heterogen. „Bei den Banken ist die Einschätzung der Lage nicht gleich. Die einen sind optimistischer, die anderen vorsichtiger. Einige Wettbewerber waren bis zuletzt sehr offensiv, während andere ähnlich zurückhaltend agieren wie wir und sich eher auf ihre Bestandskunden als auf Neukunden konzentrieren.“ Das deutlich verringerte Neugeschäftsvolumen der HCOB entsprach nicht nur dem Vorsichtsprinzip, sondern war auch eine Folge des seit Jahresmitte eingebrochenen Transaktionsvolumens. „Vorhaben wurden verschoben oder gar nicht erst begonnen. Dazu kamen stark unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern. Während Verkäufer von ihren bisherigen Vorstellungen gar nicht oder kaum abrücken wollten, verlangten Käufer deutlichere Abschläge.“

Axmann erwartet, dass es noch mindestens ein halbes Jahr dauert, bis Angebot und Nachfrage wieder zusammenfinden. „Es wird dann aber auch einige geben, die verkaufen müssen. Beides wird dazu führen, dass wir zur Jahresmitte 2023 auf einem niedrigeren Preisniveau wieder mehr Transaktionen sehen werden.“ „Die HCOB finanzierte zu Jahresanfang 2022 bis 65 % des Verkehrswertes. „Jetzt sind es angesichts erwarteter niedrigerer Objektwerte eher 55 bis 60 % des Verkehrswertes. Das hängt stark von der individuellen Struktur des Deals ab, zum Beispiel ob es Zusatzsicherheiten oder bei Projektentwicklungen bereits Vorverkäufe gibt.“

2023 peilt die HCOB in der Immobilienfinanzierung ein Neugeschäft von rund 2 Mrd. Euro an, davon 1,4 Mrd. im Inland und 0,6 Mrd. Euro im Ausland. Bei dem niedrigeren Be­leihungsauslauf (Quotient aus Darlehensbetrag und Beleihungswert) von 55 bis 60% werde es bleiben. „Die Eingrenzung des Risikos hat in der momentanen Marktphase für uns Priorität.“ Die angepeilte Bruttomarge liegt dann im Durchschnitt bei etwa 190 Basispunkten, in 2022 waren es rund 235 Basispunkte. Bei sehr hohem Eigenkapitaleinsatz sind für Axmann auch 150 oder 140 Basispunkte denkbar, keinesfalls aber weniger. „Manche Wettbewerber akzeptieren noch 100 Basispunkte und teilweise darunter, das macht für uns keinen Sinn“.

2023 sollen die Laufzeiten von im Durchschnitt knapp unter drei Jahren in Richtung fünf Jahre angehoben werden. „Außerdem streben wir verstärkt Bestandsfinanzierungen mit einem gesicherten Cashflow an, zu Lasten von Projektentwicklungen. Wir finanzieren aber weiterhin auch Projektentwicklungen, die zur DNA der HCOB gehören.“ Es gebe im Moment jedoch nur wenige Neubauvorhaben, deren Kalkulation sich vor dem Hintergrund gestiegener Baukosten und Zinsen bei gleichzeitig sinkenden Verkaufspreisen aus Sicht der Bank nachvollziehen lasse. Traditionell liegt der Anteil der Projektentwicklungen am Neugeschäft der HCOB bei etwa 30 %. „2022 waren es 12 %, 2023 dürfte es in einer ähnlichen Größenordnung liegen.“

Axmann legt Wert auf die Feststellung, dass eine verringerte Marge nicht gleichzeitig eine geringere Eigenkapitalverzinsung bedeutet. „Wir erwarten, dass die Eigenkapitalrendite unserer Immobilienfinanzierungen weiterhin deutlich im zweistelligen Bereich liegen wird.“

Vor dem Hintergrund der gestiegenen Risiken am Immobilienmarkt hat sich die HCOB dazu entschlossen, ihr Immobilienfinanzierungsportfolio vorerst nicht mehr wachsen zu lassen. Der Bestand lag zum 30. Juni 2022 bei 7,9 Mrd. Euro.

Im Bürobereich verringern die Unternehmen nach Axmanns Beobachtung eher ihren Flächenbedarf, legen aber auf ESG-Konformität großen Wert. „Selbst bei einer insgesamt niedrigeren Flächennachfrage und einer sich abschwächenden Konjunktur wird der Bedarf an ESG-konformen Flächen in den nächsten mindestens fünf Jahren nicht zu befriedigen sein“, erwartet der HCOB-Manager. „Die Nachfrage wird also deutlich oder sogar sehr deutlich über dem Angebot liegen.“

Das werde dazu führen, dass sich in guten Lagen ESG-konforme Objekte verteuern. „Die Mieten werden über die historischen Höchststände hinaus steigen“, ist der Immobilienexperte überzeugt. Die Spitzenmieten lägen hierzulande bei gut 30 Euro, deutlich niedriger als zum Beispiel in vielen ausländischen Metropolen. „Wir beobachten Kunden, die nur noch 60% der bisherigen Flächen mieten wollen, dafür aber bereit sind, das Doppelte oder sogar mehr pro Quadratmeter zu zahlen.“ Damit folgten sie ihrer Unternehmenspolitik, aber auch dem Wunsch, durch attraktive Flächen ihre Mitarbeiter wieder ins Büro zu holen.

Ein Teil der nicht-ESG-konformen Gebäude können von „brown to green“ entwickelt werden. „Dafür sehen wir auch einen erheblichen Finanzierungsbedarf.“ Das lohne sich aber nicht bei jedem Objekt. „Manche kann man noch umnutzen, andere drohen zu Stranded Assets zu werden.“ Bei jedem neuen Kredit prüfe die HCOB bereits heute, ob bzw. wie die vereinbarten ESG-Ziele während der Laufzeit des Kredites erreicht werden können. „Vorhaben, die nicht auf die ESG-Ziele einzahlen, können heute entweder gar nicht mehr oder wenn, dann nur noch zu deutlich schlechteren Konditionen finanziert werden.“ Bei diesen „braunen“ Objekten werde es zu Preisabschlägen von 20 bis 30% kommen, und schlimmstenfalls bleibt nur noch der Bodenwert minus Abrisskosten, ist Axmann überzeugt.