– Die Renditeerwartungen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt bleiben niedrig. Corona hat daran kaum etwas geändert. Nach der jüngsten „5% Studie“ (2021) von Bulwiengesa, die anhand eines Modells unter Verwendung von Monte-Carlo-Simulationen die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition in Bestandsobjekte bei einer Haltedauer von zehn Jahren berechnet, haben die geringste Performanceerwartung Wohnimmobilien in A-Städten (1,9 bis 2,5%). Das unterscheidet sich kaum von der Vorjahresspanne (1,5 bis 2,5%).

Sven Carstensen, Vorstand bei Bulwiengesa, schätzt die Risiken für Wohnimmobilien angesichts steigender Renditen für Alternativinvestments mittelfristig etwas höher ein als in den vergangenen Jahren. „Zudem ist die Mieterhöhungsfantasie geringer geworden. Regulierende Eingriffe wie die Absenkung der Modernisierungsumlage, die Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die voraussichtliche Teilung der CO₂-Umlage tragen dazu bei.“

Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung der vdpResearch (des Verbands deutscher Pfandbriefbanken), rechnet mit einer weniger dynamischen Entwicklung der Wohnimmobilienpreise als zuletzt. Außerdem könne mit einer Abschwächung des Anstiegs der Neuvertragsmieten gerechnet werden, heißt es im jüngsten „vdp Spotlight“.

Ähnlich wie erstklassige Wohnobjekte in Toplagen deutscher Großstädte werden nach Einschätzung von Bulwiengesa die entsprechenden Büroimmobilien rentieren. Das Minimum ist mit 0,2 (i.V. 0,0)% sogar noch niedriger, der Maximalwert aber mit 2,9 (2,8)% etwas höher. „Der Renditedruck bleibt weiter enorm hoch. Daher haben auch die kleineren Büromärkte nicht an Attraktivität verloren. So sind bei den D-Städten im Core-Bereich IRRs von 2,7% bis zu 5,7% erzielbar. Investoren brauchen hier jedoch sehr gute regionale Kenntnisse.“

Carstensen spricht für die volumenmäßig immer noch wichtigste Nutzungsart von einer „einigermaßen entspannten“ Prognose. Zwar werde das Homeoffice bleiben, andererseits würden die Anforderungen an Büroflächen – Stichwort Kommunikations- und Kooperationsflächen – wieder zunehmen.

In einem Exkurs weist Bulwiengesa in ihrer „5% Studie“ auf die Herausforderung ESG hin. Zur Erreichung der Klimaziele müsste die energetische Sanierung der Gebäude deutlich forciert werden. Wie unmittelbar staatliche Vorgaben wirken könnten, zeigt das Beispiel Niederlande. Dort dürfen Gebäude, die den Anforderungen nicht mehr entsprechen, ab 1. Januar 2023 nicht mehr als Büro genutzt werden. Ab 2030 ist das Energielabel „A“ Voraussetzung für die weitere Nutzung, heißt es in der Studie.

Klaus Beine von der Rechtsanwaltskanzlei Advant Beiten wies bei der Vorstellung der Studie darauf hin, dass ESG nichts „ganz Neues“ sei. „Bei E ist schon viel passiert, S und G haben wir auch schon.“ Angesichts neuer Vorschriften drohe die Gefahr, dass mit Immobilien kein Geld mehr verdient werden könne. Manuel Ehlers von der Triodos Bank konzedierte zwar einen hohen (Bau-)Standard in Deutschland. „Das reicht aber nicht für das Erfüllen der Klimaziele.“

Wertberichtigt Seite 8