Von Helmut Kipp, Frankfurt

Am kommenden Dienstag steht wieder einmal der angeschlagene Wohnimmobilienkonzern Adler Group im Fokus. Diesmal legt der Vermieter den Neunmonatsbericht vor. Außerdem wollen Vertreter des Top-Managements und Verwaltungsratschef Stefan Kirsten ein „Update zu jüngsten Ereignissen“ geben, wie es in der Einladung zum Analysten- und Investorencall heißt. Marktteilnehmer erhoffen sich insbesondere Informationen zu den Verhandlungen mit Bondgläubigern über eine Anpassung von Anleihebedingungen und eine neue besicherte Finanzierung.

Das hoch verschuldete Unternehmen steht an vielen Stellen unter Druck. Dazu gehört, dass Adler noch immer keinen Wirtschaftsprüfer hat. Der bisherige Prüfer KPMG Luxembourg hatte dem Abschluss 2021 das Testat versagt und eine Fortführung des Mandats abgelehnt. Das Thema hängt mit den Gläubigerverhandlungen zusammen. Denn bis 30. April 2023 muss der Konzern einen geprüften Jahresabschluss für 2022 vorlegen. Dafür braucht er zwingend einen Wirtschaftsprüfer.

Wird die Frist gerissen, können Gläubiger ihre Forderungen fälligstellen. Dem Immobilienkonzern läuft also die Zeit davon, nicht zuletzt weil eine Prüfung der Adler-Bilanz als außerordentlich komplex gilt. Folglich geht es nun darum, die Deadline zu entschärfen.

Frisches Geld braucht Adler, um Zeit zu gewinnen. Denn die angestrebte Liquiditätsbeschaffung durch Veräußerung von Wohngebäuden und Immobilienentwicklungsprojekten stockt. Adler ist es bisher nicht gelungen, ihr Desinvestitionsprogramm wie erhofft umzusetzen. So ist die geplante Trennung von der Enkeltochter Brack Capital Properties geplatzt, weil der Wohnungsvermieter LEG Immobilien seine Kaufoption verfallen ließ. Notverkäufe sind weder im Interesse des krisengeschüttelten Unternehmens noch der Gläubiger.

In der Neun-Monats-Berichterstattung stehen die Cash-Position und die Schulden im Fokus. Die Liquidität ist zentral, weil Adler im kommenden Jahr 1,07 Mrd. Euro Verbindlichkeiten zurückzahlen muss und außerdem laufend Geld für Immobilienprojekte benötigt. Die Ende August präsentierte Liquiditätsplanung sah einen Cash-Bestand von lediglich 534 Mill. bis 634 Mill. Euro zum Jahresende 2022 vor. Darin enthalten sind Einnahmen von rund einer halben Milliarde Euro aus Projektverkäufen. Was davon umgesetzt werden kann, bleibt abzuwarten.

Bei den Schulden ist das Verhältnis zum Immobilienvermögen (Loan to Value) von zentraler Bedeutung. Denn die Anleihebedingungen geben einen Grenzwert von 60% vor. Zum 30. Juni 2022 war dieser Cap mit 58% bereits weitgehend ausgeschöpft. Die in früheren Jahren übliche Branchenpraxis, sich über eine Hochschreibung des Bestands zusätzliche Kreditspielräume zu schaffen, dürfte nun ausgeschöpft sein. Denn der starke Zinsanstieg setzt die Bewertungen unter Druck. Mancherorts werden bereits leichte Wertminderungen zum Jahresende in Aussicht gestellt.

Rein operativ dürfte der Geschäftsverlauf den Erwartungen entsprechen. Denn der Leerstand ist gering und die Mieteinnahmen sind zuverlässig zu prognostizieren. Die Guidance für den operativen Gewinn (FFO) hat Adler im August auf 84 Mill. bis 88 Mill. Euro angehoben.