Mitte des Jahres wird es wieder besser am deutschen Immobilienmarkt. Gemeint ist dieses Jahr, 2023. Das muss man dazuschreiben. Denn seit Ausbruch des Ukraine-Krieges und der anschließenden Zinswende ist der jahrelange Boom an den Immobilienmärkten vorbei. Seit dem zweiten Quartal 2022 sind die Transaktionszahlen eingebrochen – und sie haben sich seitdem nicht wieder erholt. In sehr kurzer Zeit stark steigende Finanzierungskosten – von fast null um bis zu 300 Basispunkte – ließen Kalkulationen zu Makulatur werden. Neubauprojekte wurden storniert. Im Bestand kamen Eigentümer und Kaufinteressenten nicht mehr zusammen: Fremdfinanzierungen wurden kurzfristig viel teurer, was sich auf die Kaufpreise niederschlagen musste – zumindest aus Sicht der potenziellen Käufer, die in aller Regel nicht mit 100% Eigenkapital agieren (und selbst dann müssten die Renditeanforderungen an das Zinsumfeld angepasst werden). Die Bestandshalter waren nicht bereit, von ihren Preisvorstellungen runterzugehen – zumindest nicht so stark wie von den Kaufinteressenten gewünscht. Folge waren deutlich weniger Abschlüsse gerade im großvolumigen (Portfolio-)Bereich. Die traditionelle Jahresendrally fiel komplett aus.

Im neuen Jahr herrscht allseits Ernüchterung angesichts der ungewohnt mauen Stimmung an den Immobilienmärkten. Den Trübsinn vertreiben soll die Hoffnung auf ein Ende der Zinserhöhungen durch die Notenbanken spätestens im zweiten Quartal dieses Jahres. Dann werde es mit der Flaute ein Ende haben, so das Mantra. Ob es wirklich so kommt, hängt von vielen, meist von den (Immobilien-)Akteuren nicht beeinflussbaren Faktoren ab: vom Fortgang (oder dem Ende) des Ukraine-Krieges, von der weiteren Entwicklung der Weltwirtschaft und speziell der deutschen Wirtschaft (wo die Rezession vielleicht doch nur ein Rezessiönchen wird), den Energiepreisen, den Lieferketten, der Staatsverschuldung und, und, und.

Aus heutiger Sicht spricht viel dafür, dass die Zinsen nur noch moderat steigen werden und damit auch die Finanzierungskosten. Das bedeutet aber nicht unbedingt, dass das Finanzierungsvolumen wieder steigen wird. Das Kreditvolumen der Privathaushalte ist 2022 eingebrochen. Angesicht stark steigender Preise und nicht so stark (und verzögert) steigender Löhne verringerte sich das Budget für langfristige Großprojekte wie den Immobilienkauf – kein gutes Zeichen für den Wohnungsneubau (der schon 2022 eingebrochen ist und sich 2023 und 2024 kaum erholen dürfte). Wer nicht kauft, muss mieten – was den Druck auf die Mieten weiter erhöht. Das würde den Neubau von Mietwohnungen stützen, wären da nicht die drastisch gestiegenen Baukosten, verursacht durch Material- und Personalknappheit in Kombination mit den immer weiter steigenden Umweltauflagen (Stichwort Kampf gegen den Klimawandel). Helfen würden hier beschleunigte Genehmigungsverfahren, effizientere Bauabwicklung („serieller Bau“) und staatliche Förderungen.

Und wie sieht es bei den Gewerbeimmobilien aus? Büros bleiben die größte Nutzungsart – trotz Homeoffice. Gesucht sind topmoderne Flächen in zentralen Lagen, die modernes (Zusammen-)Arbeiten ermöglichen – wobei es für Letzteres zwar schon viele sehr durchdachte Konzepte gibt, diese aber noch auf lange Frist den Praxistest bestehen müssen. Auch hier ist Nachhaltigkeit ein Muss – die sich aber nicht nur in neuen Objekten, sondern auch im Bestand zeigen muss. Letzteres, also die Bestandssanierung, ist eine Herkulesaufgabe, vor der die gesamte Branche in den kommenden Jahren steht. Nachhaltigkeit muss sich auch in den anderen Nutzungsarten durchsetzen wie zum Beispiel in der seit Jahren boomenden Logistikbranche. Kann es entsprechende Objekte weiter auf der grünen Wiese geben mit den damit verbundenen Belastungen durch den Lkw-Verkehr? Wie müssen nachhaltige Logistikobjekte aussehen? Kann es überhaupt mit dem Boom in diesem Bereich so weitergehen? Boomt der Onlinehandel, der eine entsprechende logistische Infrastruktur braucht, so weiter? Solange es hier nicht gesetzliche Einschränkungen gibt, vermutlich schon. Und so lange werden auch Investoren weiterhin auf die Logistikbranche setzen – wobei das Volumen im Vergleich mit Büros klein ist und bleibt.

Ein Grundfaktor der Immobiliennachfrage bleibt auch in diesen Krisenzeiten bestehen: Weltweit ist viel institutionelles Kapital vorhanden, das angelegt werden muss. Dabei führt kein Weg an Immobilien als langfristiges,vergleichsweise wenig volatiles Anlagemedium vorbei. Da­her wird sich der Immobilieninvestmentmarkt erholen, aber auf absehbare Zeit nicht mehr die Höhen der vergangenen Jahre erreichen.