Im Dealfieber
Bei den Firmenübernahmen im Immobiliensektor ragt ohne Frage der Zusammenschluss der beiden Wohnungsriesen Vonovia und Deutsche Wohnen heraus. Doch auch unterhalb der Kategorie der Megadeals tut sich auffällig viel. Aktuelle Beispiele sind der Erwerb des Büroimmobilienkonzerns Alstria durch den Investor Brookfield, die Akquisition von Deutsche Industrie Reit durch die niederländische CTP und die Übernahmeofferte von CPI Property Group für die österreichische Immofinanz, die in Büro- und Einzelhandelsobjekte investiert. Auch im nichtbörsennotierten Bereich bewegt sich das Dealvolumen auf sehr hohem Niveau. Das gesamte Transaktionsgeschäft am deutschen gewerblichen Immobilienmarkt hat im vergangenen Jahr erstmals die Marke von 100 Mrd. Euro durchstoßen.
Mit der geplanten Mehrheitsübernahme von VIB Vermögen durch den Frankfurter Gewerbeimmobilienkonzern DIC Asset kommt nun eine weitere Transaktion hinzu. Der Erwerb ist insofern bemerkenswert, weil das – gemessen an der aktuellen Börsenkapitalisierung – kleinere Unternehmen das größere übernehmen will. Darüber hinaus unterstreicht das Kaufangebot die Attraktivität von Logistikimmobilien, die aufgrund des ungebrochenen Wachstums des E-Commerce bei Investoren besonders hoch im Kurs stehen. Das zeigt sich nicht zuletzt daran, dass die VIB-Aktie über Monate steil in die Höhe geklettert ist. Sie notiert weit über dem inneren Wert, so dass DIC rund das Doppelte des ausgewiesenen Nettovermögenswerts bietet – und trotzdem den vorangegangenen Schlusskurs nur um 4% übertrifft.
Die jüngste Übernahmewelle hat nicht nur mit dem nach wie vor ansprechenden Rendite-Risiko-Profil von Immobilieninvestments und dem Mangel an attraktiveren Anlagealternativen zu tun, sondern auch mit dem Zinsumfeld. Fast scheint es, als wollten die Käufer partout die noch immer extrem niedrigen Zinsen nutzen, bevor die Finanzierungskosten nach oben drehen und Akquisitionen signifikant teurer werden.
Die US-Notenbank Fed läutet bereits einen Kurswechsel ein, und auch die Europäische Zentralbank muss diesem Trend über kurz oder lang Rechnung tragen. Dafür spricht der zunehmende Inflationsdruck – in Deutschland sind die Verbraucherpreise zuletzt um rund 5% geklettert.
Mit dem veränderten Zinsumfeld schwindet der Rückenwind für Immobilienkäufer. Nicht nur der Zinsaufwand würde steigen. Auch käme der abgezinste Cash-flow aus der Vermietung unter Druck. Das schmälert die Spielräume für Höherbewertungen.
