Von Helmut Kipp, Frankfurt

Über Standardisierung und Digitalisierung im Wohnungsbau wird seit Jahren viel geredet. Zuletzt Mitte Oktober, als das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ unter Leitung von Bundeskanzler Olaf Scholz und Bundesbauministerin Klara Geywitz seine Bau-, Investitions- und Innovationsoffensive vorstellte. Doch noch immer sind viele Neubauvorhaben Prototypen – und entsprechend teuer. Die Potenziale, die Digitalisierung, Typengenehmigung und serielles Bauen bieten, werden nach wie vor wenig genutzt, heißt es in der Branche immer wieder.

Bauunternehmer klagen vor allem über einen Wust an Vorschriften und lange Bearbeitungszeiten der Behörden. „Die ganzen Regularien werden immer schlimmer“, sagt Otfried Sinner, Vorstandschef und Großaktionär der börsennotierten Traumhaus AG, die auf serielles Bauen in Massivbauweise ausgerichtet ist. „Man redet viel von Vereinfachung der Bauanträge und Typenstatik, aber es wird nicht umgesetzt.“ Von allen Industriebranchen in Deutschland sei der Bau bei Standardisierung und Digitalisierung am weitesten zurück.

Die Genehmigungsverfahren dauerten immer länger, klagt Sinner. „Vor fünf, acht Jahren hatte man für einen Bebauungsplan, der im Januar angeschoben wurde, am Jahresende Baurecht. Heute müssen wir mit zweieinhalb Jahren rechnen.“ Die Eintragungen der Grundbuchämter dauerten ebenfalls viel länger als früher.

Das politische Ziel von 400 000 neuen Wohnungen im Jahr hält der Bauunternehmer für unrealistisch: „Da kommen wir nicht hin.“ Im bisherigen Jahresverlauf seien nach seinem Kenntnisstand erst 150 000 Wohnungen fertiggestellt worden, sagt Sinner. Bis Jahresende könnten es rund 200 000 werden. Im Vergleich zu 2021, als 293 400 Einheiten gebaut wurden, wäre das ein Rückgang um ein Drittel. Politisch wäre das ein Paukenschlag. Denn die Wohnungsnot gerade in den Großstädten spitzt sich weiter zu.

In Kreisen der Immobilienwirtschaft wird Sinners Schätzung als realistisch eingestuft. Genauere Zahlen sind noch nicht verfügbar – das Statistische Bundesamt berichtet nur einmal im Jahr über die Fertigstellungen. „Das ist eine reine Jahresstatistik, die Zahlen für 2022 gibt es nächsten Mai/Juni“, erläutert der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie. Eine Prognose zum Zwischenstand könne man derzeit nicht wagen.

„Viele Bauprojekte stehen still oder wurden verschoben, weil die Materialkosten so stark gestiegen sind“, berichtet Sinner. Gerade im Geschosswohnungsbau in den Metro­polstädten gebe es Verzögerungen: „Ruckzuck fehlen 100 000 Wohnungen bei den Fertigstellungen.“ Die Politik habe viel zu dem Rückgang beigetragen. Der Bauingenieur erinnert daran, dass die Bundesregierung gegen Jahresbeginn die KfW-Förderung für den Neubau zusammengestrichen hat. Über die Ausgestaltung der künftigen Förderung gebe es noch immer sehr viel Unklarheit.

Traumhaus selbst sieht sich „weit vorn“ bei Standardisierung und Automatisierung. Das neue Fertigteilewerk in Kruft in Rheinland-Pfalz hat im Oktober den Betrieb aufgenommen. Dort werden Mauerelemente abseits der Baustelle vorgefertigt. „Seit Jahren arbeiten wir mit Bemusterungssoftware. Damit kann der Kunde sein Haus am heimischen PC zusammenstellen – wie bei einem Autokonfigurator. Dafür muss er nicht zu uns kommen“, sagt Sinner.

Die Verunsicherung potenzieller Bauherren durch Ukraine-Krieg, rasant steigende Energierechnungen und höhere Zinsen spürt auch das 1993 in Wiesbaden gegründete Unternehmen. „Der Vertrieb ist langsamer geworden“, sagt Sinner. Im Frühsommer habe es „wahrnehmbar weniger Kaufbereitschaft“ gegeben, schreibt das Unternehmen im Halbjahresbericht. Bei den drastisch gestiegenen Materialpreisen ist nach Einschätzung Sinners inzwischen die Spitze erreicht: „Die Lager sind voll, aber es wird weniger Material abgerufen, da viele Bauvorhaben stocken. Daher werden die Preise der Baustoffindustrie unter Druck kommen“, prognostiziert der Firmenchef. Die eigenen Verkaufspreise hat Traumhaus aufgrund der gestiegenen Baukosten um etwa 12% erhöht. Sie lägen aber noch immer 10%, 15% unter dem Niveau der Mitbewerber.

Bilanziell bewegt sich Traumhaus, die im vergangenen Jahr 116 Mill. Euro Gesamtleistung erwirtschaftete, nach eigener Einschätzung infolge der HGB-Bilanzierung in ruhigerem Fahrwasser als Bauträger, die den IFRS-Standard anwenden. „Die HGB-Bilanzierung ist solider. Ich halte sie für die ehrlichere Bewertung“, sagt Sinner. „Hier kann man nicht auf künftige Gewinne vorgreifen.“ Als Negativbeispiel nennt Sinner den Projektentwickler Eyemaxx, dessen Insolvenz unter anderem auf hohen Abwertungsbedarf zurückgehe.

Bei den Aktionären sei die HGB-Bilanzierung akzeptiert, versichert der Firmenchef. Standard ist allerdings die IFRS-Bilanzierung. „Bei uns zählt nur das, was am 31.12. in den Büchern ist“, sagt Sinner. „Falls sich die Umschreibung eines Grundbuchamts hinzieht, kann sich die Gewinnverbuchung ins nächste Jahr verschieben. Mit diesem Nachteil müssen wir leben.“