Immobilien-Investments

Analysehaus PMA erwartet Preisrückgänge bei Immobilien

Der Marktausblick für Immobilienmärkte auf dem BIIS-Jahrestag fällt gemischt aus. Nach einer bislang überraschend stabilen Entwicklung sind bis 2023 Preisabschläge und geringere Transaktionen möglich.

Analysehaus PMA erwartet Preisrückgänge bei Immobilien

wbr Frankfurt

Zwei Jahre Pandemie, der Krieg in der Ukraine und der scharfe Anstieg der Finanzierungskosten haben Immobilienexperten vorsichtig werden lassen. Auf der Jahrestagung des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) in Frankfurt zeichneten Raimund Noss von PMA und Markus Lemli von Savills ein gemischtes Bild der Immobilienmärkte. Für Noss, Partner beim Londoner Analysehaus Property Market Analysis, ist der Immobilienmarkt derzeit von einer schwachen Liquidität und einer geringen Transparenz geprägt.

Die Entwicklung am Immobilienmarkt seit 2020 ist aus Sicht von Noss bislang überraschend gut gelaufen. Dies zeige sich an der Büronachfrage, die trotz des Trends zum Homeoffice in den meisten Städten positiv gewesen sei. „Es gab wenige Märkte, die gemessen an der Mietentwicklung stark gelitten haben“, sagte Noss. Auch die Leerstandsraten seinen überraschenderweise nicht so stark gefallen wie befürchtet. Einzig im Marktsegment Handel und Shoppingcenter habe es größere Probleme gegeben. Für dieses Teilsegment ist Noss auch weiterhin sehr pessimistisch: „Die Leerstände werden sich nochmals verstärken.“

Große Sorgen macht den Analysten das Thema Finanzierungskosten. Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen gemessen an den Staatsanleihen habe zu einem starken Anstieg der Kreditzinsen geführt. Als Folge dieser Entwicklung würden inzwischen viele Transaktionen nicht mehr zustande kommen.

Für die kommenden zwei Jahre erwartet das Londoner Analysehaus insgesamt spürbare Preiskorrekturen am Immobilienmarkt. Dieser Trend werde sich in einem Anstieg der Mieten und dementsprechend einer Reduktion der Preise widerspiegeln. Mit dazu trägt bei, dass alternative Anlageformen aus dem Zinsbereich für Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen wieder an Attraktivität gewonnen haben.

Deutschland im Mittelfeld

Unterm Strich erwartet PMA bis Ende 2023 eine Preiskorrektur von bis zu 8% pro Jahr, abhängig vom Standort. Stark betroffen sein werden nach Einschätzung von Noss Städte wie Barcelona, Warschau und Prag, weniger starke Rückgänge werde es in Standorten wie Manchester, Amsterdam und Stockholm geben. Die deutschen Zentren liegen mit einem negativen Kapitalwertwachstum, das sich aus Renditeeinfluss und Mietwachstum zusammensetzt, bei zwischen minus 2% und 6% Preiskorrektur.

Der Geschäftsführer des Makler- und Dienstleistungshauses Savills, Marcus Lemli, berichtet ebenfalls von deutlich gefallenen Transaktionen. Im Mai hätten erstmals seit mehr als zehn Jahren weniger als 100 Transaktionen in Deutschland stattgefunden. Üblicherweise werden durchschnittlich 200 Transaktionen pro Monat getätigt. Die Aktivität sei regelrecht eingebrochen, weil der Zinsschock durchschlage und die Käufer daher zurückhaltend seien, so Lemli. Der Investmentstratege von Savills berichtet, dass statt 15 bis 20 Bietern für ein Objekt derzeit oft nur vier bis fünf Kaufinteressenten auf ein Angebot kämen. Ungeachtet dieser schwierigen Lage erwartet er ein „Softlanding“ bei den gewerblichen Immobilienpreisen. Der Zinsschock betreffe nicht alle Investoren, von Vorteil sei die Entwicklung für Käufer, die nicht auf eine Finanzierung angewiesen sein. „Eigenkapital zählt endlich mal wieder was“, fasst es Lemli zusammen.

Für die Immobilien-Investmentfonds, für die die Sachverständigen regelmäßige Gutachten erstellen, hat Michael Schneider die Frage nach resilienteren Produktstrukturen aufgeworfen. Der Intreal-Geschäftsführer stellt heraus, dass die Assetmanager beziehungsweise die Fonds wenig Spielraum hätten, ihre Strategien grundlegend zu adjustieren. Er verweist auf BVI-Zahlen, wonach wenige große Anbieter im Bereich der offenen Immobilienfonds in immer größere Objekte investierten. Damit könnten die Gesellschaften beispielsweise ihre Anteile an den Nutzungsarten nur marginal ändern.

Ein Grund für den Trend zu immer größeren Objekten in diesem Fondssegment sei das Streben nach Effizienz, sagt Schneider. „Die etablierten Fonds werden sich nicht stark verändern können“, resümierte Schneider auf der BIIS-Jahrestagung. Anders sehe die Lage bei den eher kleineren Immobilien-Spezialfonds aus, die auch in kleinere Objekte investieren könnten und damit auch am deutschen Markt ausreichend Kaufgelegenheiten fänden.

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