Von Wolf Brandes, Frankfurt

Einen weiteren Rückgang beim Transaktionsvolumen haben die führenden Immobilienmakler für 2023 prognostiziert. Nachdem die Umsätze mit Gewerbeimmobilien schon im vergangenen Jahr deutlich niedriger ausfielen als im Rekordjahr 2021, halten die Experten erneut in dem Segment ein Minus von bis zu 20% im laufenden Jahr für möglich.

Matthias Leube, CEO von Colliers, der 2022 bei Gewerbeimmobilien 52,6 Mrd. Euro (ohne Wohnen) ermittelt hat, prognostiziert für 2023 ein Ergebnis von 42 Mrd. Euro. Ursachen für den weiteren Einbruch sieht Leube in den Preisabschlägen sowie der weiterhin niedrigen Zahl von Abschlüssen in den nächsten Monaten. Damit 42 Mrd. Euro erreicht werden, müsse allerdings die Transaktionshäufigkeit ab dem dritten Quartal steigen, und es müssten großvolumigere Transaktionen wieder vermehrt stattfinden.

„2023 werden wir vermutlich ein Transaktionsvolumen von deutlich unter 50 Mrd. Euro sehen. Vor allem das erste Halbjahr wird noch von Unsicherheit und Zurückhaltung geprägt sein“, so die Einschätzung von Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Deutschland. Bis zur Jahresmitte sollte dann das Vertrauen in eine positive Wirtschaftsentwicklung den Markt wieder beflügeln. „Allerdings wird man sich von den bis Anfang 2022 erzielten Exit-Preisen verabschieden müssen. Die fetten Jahre sind erst einmal vorbei.“

Etwas optimistischer sind die Immobilienexperten von Savills, die für das Gesamtjahr von einem Umsatz von unter 50 Mrd. Euro ausgehen. Für die tatsächliche Entwicklung spielen mögliche Mittelabflüsse und drohende Liquiditätsengpässe bei offenen Fonds eine Rolle, die Verkäufe nötig machen könnten. Vor diesem Hintergrund erwartet Savills wieder mehr Angebot. Auch die Nachfrage werde steigen, allerdings nicht auf das Niveau der Jahre vor der Zinswende. „Mit einem nennenswerten Anstieg der Transaktionsaktivität ist wohl nicht vor dem Frühjahr zu rechnen – bis dahin dürften auch die Renditen noch steigen“, so die Einschätzung des Maklerhauses.

Hauptursache für das fallende Transaktionsvolumen 2023 dürften die deutlich niedrigeren Preisniveaus werden, da selbst bei vergleichbaren Transaktionszahlen das wertmäßige Volumen sinken würde, so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

CBRE weist allerdings darauf hin, dass weiterhin global sehr viel Liquidität zur Verfügung stehe, die explizit in Immobilien und hier vor allem auch in Deutschland investiert werden dürfte, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. Auch JJL ist für 2023 etwas optimistischer gestimmt, ohne konkrete Zahlen zu nennen. „Für Investoren ergeben sich aktuell im Zuge steigender Renditen selektiv gute Einstiegsmöglichkeiten, bevor in der zweiten Jahreshälfte 2023 eine Konsolidierung oder sogar eine neue Renditekompression einsetzen könnte“, so das Unternehmen.

Die Bilanz 2022 für Gewerbe- und Wohngebäude weist einen Rückgang um 41% von etwa 111 Mrd. Euro (2021) auf rund 66 Mrd. Euro (2022) aus – so niedrig wie seit Jahren nicht. Insbesondere bei Wohnimmobilien ist der Markt eingebrochen, sodass der Anteil dieser Sparte von 47% (2021) auf 22% (2022) des Gesamtvolumens zurückging. Dabei machte sich der Wegfall von großen Portfoliotransaktionen bemerkbar.

Auf das dominierende Segment der Gewerbeimmobilien entfielen im vergangenen Jahr zwischen 50,6 Mrd. und 54,1 Mrd. Euro (die Angaben der Makler unterscheiden sich), ein Minus im Mittel von rund 15%. Gegen den Trend legte der Umsatz für Logistikimmobilien im vergangenen Jahr leicht zu. Diese Nutzungsart musste zwar Ende des Jahres auch Umsatzeinbußen hinnehmen, erzielte aber aufgrund des sehr guten ersten Halbjahres ein Rekordergebnis. Nach Einschätzung von CBRE werde Logistik durch stabile Fundamentaldaten und entsprechendes Wachstumspotenzial angesichts eines bundesweiten Leerstands von weniger als 2% gestützt. Die Spitzenrenditen für Logistikobjekte in den Topregionen haben innerhalb eines Jahres von 3,3 auf 4,3% zugelegt, berichtet Colliers.

Der wichtigste deutsche Immobilieninvestmentstandort war 2022 mit einem Volumen von rund 8,5 Mrd. Euro (Gewerbe) und 2,5 Mrd. Euro (Wohnen) erneut Berlin – trotz erheblicher Einbußen. Das Berliner Ergebnis 2021 war aber maßgeblich von der Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia geprägt. Neben Hamburg war Düsseldorf 2022 der zweite Standort, in dem das Transaktionsvolumen stieg, nicht zuletzt dank hoher Anteile an Objekten aus der Alstria-Übernahme, berichtet Cushman & Wakefield.

Bemerkenswert war im vergangenen Jahr zudem der Trend zu einem immer höheren Anteil ausländischer Investoren, die 2022 rund 44% des Volumens stemmten. 2021 lag dieser Wert noch bei 38%. Dabei spielten auch einzelne Verkäufe eine Rolle, etwa die größte Transaktion des Jahres, die mehr als 4 Mrd. Euro schwere Übernahme eines Mehrheitsanteils der Alstria Office durch den kanadischen Assetmanager Brookfield. Dahinter rangierte die Beteiligung des US-Finanzinvestors Oaktree am Betreiber von Einkaufszentren, Deutsche Euroshop. Die größte Einzeltransaktion wiederum war der Verkauf des Hochhauses Marienturm in Frankfurt mit 45000 Quadratmetern Fläche für 830 Mill. Euro an DWS, die die Immobilie für den National Pension Service of Korea kaufte.