Jahrelang war Inflation eigentlich kein Thema – man ging davon aus, ihr dauerhaft Herr geworden zu sein. Erst lag dies an den Maßnahmen der bedeutenden Zentralbanken. Später kamen die gebündelten Kräfte aus Globalisierung und technologischem Fortschritt hinzu. Viele Arbeitsplätze wurden automatisiert oder verlagert, was die Herstellungskosten unaufhaltsam nach unten trieb.

In den letzten anderthalb Jahren ließ der Überfluss an billigem Geld die weltweite Nachfrage jedoch stark ansteigen. Zwar bleibt abzuwarten, ob sich die Inflation als vorübergehend erweist, doch sind die Aussichten zweifelsohne unsicherer als in den 40 Jahren zuvor. Pensionsfonds und andere langfristige Anleger sind alarmiert, denn das enorme Un­gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach liquiden Mitteln zur Inflationsabsicherung ist für sie zum Problem geworden.

Genauer gesagt sind die Kosten für die Absicherung gegen die Inflation durch traditionelle liquide Marktinstrumente wie indexgebundene Staatsanleihen und Inflationsswaps deutlich gestiegen.

Vor diesem Hintergrund sind Sachwerte eine sinnvolle Ergänzung im Anti-Inflations-Werkzeugkasten, denn viele davon können so strukturiert werden, dass sie sichere, langfristige Cashflows auf Vertragsbasis liefern. Und da die renditebestimmenden Faktoren häufig nicht mit den liquideren Märkten korrelieren, können sie zur Diversifizierung von Portfolios beitragen. Zwar sind Sachwerte im Vergleich zu liquiden Marktinstrumenten mit einigen zusätzlichen Risiken verbunden, wie zum Beispiel einer geringeren Li­quidität und in einigen Fällen Schwankungen bei den Zahlungsströmen oder auch der Bonität der Gegenpartei, doch werden die Anleger durch höhere Renditeaussichten entschädigt.

Bei Sachwerten ist der Inflationsschutz in unterschiedlichen Ausprägungen schon vorinstalliert. Die langfristige Kopplung an die Inflation ist üblicherweise in drei Segmenten zu finden: In subventionierter erneuerbarer Infrastruktur, langfristig vermieteten Immobilien und in inflationsgebundenen Private-Debt-Anlagen.

Subventionierte erneuerbare Energien befinden sich am oberen Ende des Risiko-Ertrag-Spektrums. Hier verkaufen Investoren Energie zu einem garantierten Preis – von der Regierung besichert und an die Inflation gekoppelt. Die Höhe der erzielten Erträge hängt zwar immer noch von der Betriebsleistung der jeweiligen Anlage ab. Doch da es sich um etablierte Technologien mit begrenzten Leistungsschwankungen handelt, wird dieses Risiko reduziert.

In der Mitte des Risiko-Ertrag-Spektrums befinden sich langfristig vermietete Immobilien. Diese Anlagen sind so strukturiert, dass zumindest der Großteil aus langfristigen Mietverträgen mit einer starken Gegenpartei besteht, wobei der Mietzins direkt an die Inflation gekoppelt ist.

Private Debt steht am risikoärmsten Ende des Spektrums und bietet rein vertragliche, Anleihe-ähnliche Zahlungsströme mit geringer Volatilität. Der Schwerpunkt der indexgebundenen Schuldtitel liegt in der Regel auf Infrastruktur, einschließlich Darlehen zur Finanzierung von Investitionen des öffentlichen und/oder privaten Sektors in z. B. Schulen, Krankenhäuser oder erneuerbare Energien.

Pensionsfonds sollten darauf achten, dass sie sich bei der Auswahl von Sachwertanlagen eng entlang ihrer Anlageziele und -prioritäten bewegen – um die für sie geeignetste Anlageklasse zu finden. Auch wenn die erwarteten Renditen steigen, weil die Anleger ein höheres Cashflow-Risiko in Kauf nehmen – alle diese An­lageklassen stellen einigermaßen sichere, langfristige Einkommensströme dar, bei denen der Großteil oder auch alle Erträge vertraglich garantiert sind.

Wie schon erwähnt: Die Eigenschaft dieser Anlagen, das Inflationsrisiko abzusichern, ist unterschiedlich ausgeprägt. An die Inflation gekoppelte Private-Debt-Anlagen sind in der Regel vollständig indexiert. Der Großteil der Einnahmen aus subventionierten erneuerbaren Energien ist zwar ebenso index-basiert, jedoch unterliegt ein Teil des Cashflows den Schwankungen der Strompreise. Was die langfristigen Einnahmen aus Immobilien betrifft, so werden die Erträge aus amortisierenden Mietverträgen meist jährlich indexiert und vierteljährlich ausgezahlt.

Der größte Nachteil bei Investitionen in Sachwerte ist ihre relative Illiquidität. Da sie nicht an einer zentralen Börse gehandelt werden können, lassen sie sich nicht so leicht aus der Anlage entnehmen. Außerdem dauern bei illiquiden Vermögenswerten sowohl Zugang als auch Allokationsaufbau länger.

Und doch werden Vermögenswerte aus dem Spektrum der Sachanlagen trotz ihrer geringeren Liquidität immer leichter handelbar, da die Nachfrage steigt. In Verbindung mit der Ungewissheit über die Inflationsaussichten und den Kosten traditioneller Absicherungsinstrumente der liquiden Märkte ist dies ein klarer Grund für die Aufnahme von Sachwerten in Anlageportfolios.