hek Frankfurt – Der Gewerbeimmobilienkonzern DIC Asset kündigt den Verkauf eigener Immobilien im Wert von 300 Mill. bis 500 Mill. Euro im laufenden Jahr an. Das entspricht etwa einem Zehntel des Eigenbestands von 4,5 Mrd. Euro. Außerdem sind keine Zukäufe für das Portfolio des Konzerns geplant.

Mit den avisierten Veräußerungen reagiert das Management um CEO Sonja Wärntges auf die hohe Verschuldung. Die Ratingagentur S&P hat ihre „BB+“-Einstufung im Oktober 2022 mit einem negativen Ausblick versehen. Die Verbindlichkeiten sind infolge der Übernahme der auf Logistikimmobilien spezialisierten VIB Vermögen stark gestiegen. Der Verschuldungsgrad gemessen am Immobilienvermögen (LTV) lag Ende 2022 bei 57,8%. Ein Jahr zuvor waren es erst 48,5%. Der sogenannte Bond-LTV bewegt sich bei 54,9%, geht aus der Firmenpräsentation hervor. Die in den Anleihebedingungen festgelegte Obergrenze beträgt 60%.

Für den Kauf von 68% an VIB hat DIC knapp 1 Mrd. Euro ausgegeben. Mit der Übernahme habe man den FFO (Funds from Operations) nachhaltiger gemacht, sagt Wärntges. Die Abhängigkeit des operativen Ge­winns von Transaktionen sei verringert worden. „Nach der Umstrukturierung des FFOs gehen wir jetzt die Bilanz an“, kündigt Wärntges im Gespräch mit der Börsen-Zeitung an.

Ziel sei, bis Ende 2023 den LTV wieder Richtung 50% oder darunter zu drücken. Zur Disposition stünden Immobilien außerhalb der Kernregionen und Repositionierungsobjekte, die künftig anders genutzt werden sollen, etwa für Wohnungen. Außerdem werde das Warehousing abgebaut. Das heißt: Für das Drittgeschäft erworbene Assets, die zunächst auf der eigenen Bilanz liegen, werden schneller in die Fonds gedreht.

Wärntges geht davon aus, bei den geplanten Veräußerungen mindestens den Buchwert zu erzielen. „Notverkäufe­ wird es nicht geben“, versichert sie. Allerdings erschwert der daniederliegende Transaktionsmarkt die Umsetzung. Man müsse daher den richtigen Partner finden, der dann auch eine Finanzierung für den Deal bekomme. Im Moment fänden nur wenige Transaktionen statt.

Unter Dach und Fach ist der Verkauf des Objekts Kaufhof Chemnitz an die Krieger Gruppe aus Berlin-Schönefeld. Außerdem wurden die Handelsimmobilien von VIB in einen Fonds eingebracht, dessen Anteile DIC derzeit vertreibt.

Den Anfang Oktober fälligen Bond mit 150 Mill. Euro Emissionsvolumen will Wärntges aus dem Cashflow bzw. der Liquidität zurückzahlen. Ähnliches gilt für die 2024 fällige Brückenfinanzierung für die VIB-Akquisition von 400 Mill. Euro. Anfangs war laut Wärntges eine Refinanzierung über den Kapitalmarkt angedacht, doch der russische Einmarsch in die Ukraine kam dazwischen. Die Firmenchefin, die auch für Finanzen verantwortlich ist, stellt sich auf dauerhaft höhere Zinsen ein. „Man muss sich mit einem New Normal auseinandersetzen.“ Derzeit sei keine Emission von Anleihen oder Schuldscheinen geplant.

Kritik von Analysten an der hohen Dividende weist Wärntges zurück. Es sei erklärte Strategie, mindestens die Hälfte des FFOs auszuschütten. Für 2022 will DIC 0,75 Euro je Aktie zahlen, was bezogen auf den Jahresschlusskurs eine hohe Dividendenrendite von 9,8% ergibt. Die Analysten von Stifel Europe plädieren dagegen dafür, die Dividende für 2022 angesichts des hohen Verschuldungsgrads zu streichen.

Im Drittgeschäft kalkuliert DIC Asset für 2023 mit Ankäufen zwischen 0,3 Mrd. und 0,8 Mrd. Euro für bestehende und neue Mandate und Investmentvehikel sowie mit Verkäufen zwischen 100 Mill. und 200 Mill. Euro. Einschließlich der Transaktionen auf eigene Rechnung ergibt sich ein Gesamtvolumen von 0,7 Mrd. bis 1,5 Mrd. Euro, was weit unter dem 2022er Wert von 3,3 Mrd. Euro bleibt.

Die Erträge aus dem Immobilienmanagement veranschlagt DIC auf 70 Mill. bis 80 Mill. Euro. Der Rückgang zu 2022, als 88,4 Mill. Euro erzielt wurden, spiegelt den erwar­teten Rückgang der transaktionsabhängigen Managementprovisionen.