Amerikas Immobilieninvestoren blicken derzeit hoffnungsvoll auf Midtown Manhattan. Denn im zentralen New Yorker Geschäftsbezirk dämmert offenbar ein neuer Morgen, nachdem sich die Krise am Commercial-Real-Estate-Markt in den vergangenen Jahren auch hier in einem überdurchschnittlich hohen Leerstand ausgedrückt hatte. Im zweiten Quartal 2025 waren laut dem Immobiliendienstleister CBRE nur noch 15,5% der Bürofläche für neue Mieter verfügbar, nachdem es im Vorjahreszeitraum noch 18,2% waren.

Das verleiht nicht nur Anlegern Mut, die über hypothekenbesicherte Wertpapiere direkt in den Markt investieren. Der Aufschwung ist auch positiv für den New Yorker Stadthaushalt. Denn stabilere Mieteinnahmen tragen laut Analysten dazu bei, den Abwärtstrend bei den Bewertungen von Gewerbeimmobilien aufzuhalten – für die Empire City, die im vergangenen 37 Mrd. Dollar und damit rund die Hälfte der Steuereinnahmen aus der Grundsteuer generierte, ein wichtiger Faktor. Wie der Assetmanager Nuveen betont, zählen der Staat und die Stadt New York hinter Kalifornien, Texas und deren Metropolen wiederholt zu den aktivsten der fast 40.000 Emittenten am über 4,2 Bill. Dollar schweren Markt für Municipal Bonds. Die Entwicklung an Manhattans Gewerbeimmobilienmarkt hat damit doppelten Einfluss auf die Portfolios vieler Investoren.

Die jüngste Erholung macht sich auch in der Finanzierungsaktivität bemerkbar. Das Emissionsvolumen bei Municipal Bonds hat laut dem Branchenverband Securities Industry and Capital Markets Association (Sifma) bereits im vergangenen Jahr ein Rekordniveau von über 513 Mrd. Dollar erreicht, wovon lediglich rund 30% auf die Refinanzierung ausstehender Anleihen entfielen und der Großteil tatsächlich der Beschaffung frischen Kapitals für neue Projekte diente. Im laufenden Jahr ist der Markt bisher noch heißer gelaufen, bis Ende Juli warfen US-Kommunen bereits neue Bonds im Umfang von 338,1 Mrd. Dollar an den Markt – ein Anstieg von 17,8% zum Vergleichszeitraum 2024.

Dass sich Bundesstaaten, Landkreise, Städte und Gemeinden wieder an den Markt wagen, ist laut Analysten auch auf Sorgen vor Washingtons Haushaltspolitik zurückzuführen. So ging in den ersten Monaten der Präsidentschaft Donald Trumps die Furcht um, dass die neue Administration einen Steuervorteil ausradieren würde, der Municipal Bonds für Investoren attraktiv macht. Denn Zinserträge auf die Titel sind üblicherweise abgabenfrei. Ein Municipal Bond mit einer Rendite von 5% ist damit für Haushalte in der obersten Steuerklasse theoretisch genauso attraktiv wie ein zu versteuernder Titel mit einer Verzinsung von 7,7%. Für Einwohner von New York oder Kalifornien, die eine hohe Abgabenlast zu tragen haben, fällt der Vorteil noch höher aus.

Nachdem im US-Repräsentantenhaus im Frühjahr Pläne zur „Eliminierung der Zinsausnahmen für staatliche und lokale Anleihen“ die Runde machten, über die republikanische Abgeordnete die Verlängerung von Steuersenkungen und massiv steigende Staatsausgaben aus Trumps „Big, Beautiful Bill“ finanzieren wollten, beeilten sich viele Kommunen, noch schnell zu bestehenden Konditionen Investoren anzulocken. Nun hat der Steuervorteil für Municipal Bonds zwar auch Trumps Mega-Steuerpaket überlebt – doch der Broker Charles Schwab warnt durchaus vor langfristigen Belastungen für die Kreditqualität infolge der Washingtoner Politik. So verschöben die Republikaner Ausgaben für Gesundheitsfürsorgeprogramme wie Medicaid an die Bundesstaaten, was deren finanzielle Flexibilität und damit ihre Fähigkeit einschränke, dem Zinsdienst auf ihre ausstehenden Anleihen nachzukommen.

Der Datendienst Municipal Market Analytics warnt zudem vor steigenden Kosten lokaler Regierungen für Bildung und Forschung, die der Bund nicht mehr übernehme. Folglich müssten die Emittenten auch in den kommenden Monaten höhere Renditen bieten, um Investoren anlocken zu können. Charles Schwab geht zwar davon aus, dass sich die Begabe gegenüber der ersten Jahreshälfte abschwächt, verweist aber auf den wachsenden Finanzierungsbedarf für den Ausbau und die Sanierung kommunaler Infrastruktur.

Auch bei New Yorker Büroimmobilien kommt es zu umfangreicheren Renovierungen, durch die Eigentümer neue Mieter anzuziehen suchen. Dies trägt auch zu einer verstärkten Aktivität bei Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) bei. In den vergangenen Wochen haben die Eigentümer von vier Wolkenkratzern in der Metropole hypothekenbesicherte Wertpapiere zur Refinanzierung aufgelegt und dabei laut Bank of America 3 Mrd. Dollar aufgenommen. Damit ist das Volumen der 2025 neu begebenen CMBS, die durch New Yorker Büroimmobilien unterlegt sind, auf 11 Mrd. Dollar gewachsen.

Über die USA hinweg haben die Bürofinanzierungen – nicht nur über hypothekenbesicherte Wertpapiere – das höchste Niveau seit 2021 erreicht, also dem Jahr, bevor die Fed mit ihren Zinserhöhungen begann und dem Markt einen harten Schlag versetzte. In New York stechen große Deals hervor: Der Entwickler Paramount hat im Juli 900 Mill. Dollar aufgenommen, um Kredite auf das Gebäude 1301 Sixth Avenue abzulösen, in dem die Crédit Agricole zu Hause ist. Einige Türen weiter, an der Hausnummer 1345, will die Großkanzlei Paul Weiss einziehen – dort hat Blackstone mit dem Entwickler Fisher Brothers investiert und sich für eine 850 Mill. Dollar schwere Beteiligung 600 Mill. Dollar über den CMBS-Markt besorgt.

Doch auch am Markt für Gewerbeimmobilien-Wertpapiere warnen Analysten vor verfrühter Euphorie. Refinanzierungen kämen derzeit vor allem für Gebäude in Premium-Lage zustande, in denen ein hoher Anteil der Flächen an zahlungskräftige Nutzer vermietet sei. Außerhalb von Midtown Manhattan fällt der Leerstand dagegen noch immer hoch aus – laut Moody‘s Analytics lag er im nationalen Durchschnitt im zweiten Quartal mit 20,7% auf Rekordniveau, da nach dem Bau-Boom des vorangegangenen Jahrzehnts ein strukturelles Überangebot besteht. Damit drohen laut Beobachtern noch Herausforderungen für die kommunalen Kassen. Für Amerikas lokale Bondmärkte ist also ungewiss, ob nach der jüngsten Dämmerung tatsächlich ein neuer Tag anbricht – oder nicht doch wieder finstere Nacht.